Eigenheime sind in Portugal so viel schwerer bezahlbar als üblich wie nirgends in der EU

Eine Messgröße mit beweglichem Maßstab

Die meisten Wohnungsvergleiche fragen, ob die Preise hoch sind. Dieser stellt die schwierigere Frage: ob die Preise hoch sind im Verhältnis zu dem, was die Ansässigen dieses Landes historisch gezahlt haben.

Das Verhältnis teilt die Hauspreise durch das Einkommen und indexiert dann jedes Land auf seinen eigenen langfristigen Durchschnitt. Ein Wert von 100 bedeutet, dass Wohnen denselben Anteil des Einkommens beansprucht wie üblicherweise dort. Ein Wert von 120 bedeutet, dass es ein Fünftel mehr beansprucht.

Zwei Einzelheiten dieser Konstruktion entscheiden, wie sie zu lesen ist, und beide stammen aus der Definition der Quelle. Der langfristige Durchschnitt reicht vom Jahr 2000 bis zum letzten Jahr, das die Reihe des jeweiligen Landes erreicht; der Maßstab ist also bis zu ein Vierteljahrhundert der eigenen Geschichte eines Landes und nicht seine jüngste Vergangenheit — kürzer dort, wo die Reihe später beginnt, wie beim EU-Aggregat selbst. Und Einkommen heißt hier nicht Lohn: es ist das bereinigte verfügbare Bruttoeinkommen je Einwohner — Einkommen nach Steuern und Geldleistungen, wobei auch die Dienste mitgezählt werden, die der Staat als Sachleistung erbringt.

Diese Konstruktion beseitigt das Problem, das rohe Preisvergleiche unbrauchbar macht. Wohnen kostet in Luxemburg ein Vielfaches dessen, was es in Bulgarien kostet, und das zu sagen verrät nichts darüber, ob einer der beiden Märkte angespannt ist.

Der EU-Wert liegt bei 98,9, im Wesentlichen auf seinem eigenen Normalwert.

Die angespannten Märkte

Portugal verzeichnet 122,9, den höchsten Wert der Union. Luxemburg verzeichnet 118,6, Österreich 115,2 und Tschechien 112,1.

Portugals Position hat die klarste äußere Ursache. Die portugiesischen Hauspreise sind im vergangenen Jahrzehnt stark gestiegen, erheblich getrieben von ausländischen Käufern und Kurzzeitvermietung in Lissabon und Porto, während die portugiesischen Einkommen weit langsamer gewachsen sind. Das Verhältnis misst genau diese Divergenz.

Portugal verzeichnet zugleich mit die niedrigsten Löhne Westeuropas und eine Erwerbsarmutsquote über dem EU-Wert, und das ist die Kombination, die diese Zahl politisch brisant macht: Preise, die teils von äußerer Nachfrage gesetzt werden, Einkommen, die im Inland gesetzt werden.

Unter dem Normalwert

Rumänien verzeichnet 48,2 — Wohnen kostet weniger als die Hälfte des Einkommensanteils, den es historisch beansprucht hat. Bulgarien verzeichnet 67,8.

Das ist weniger ein Zeichen absolut billigen Wohnens als von Einkommen, die schneller gestiegen sind als die Hauspreise. Die rumänischen Löhne sind sehr rasch gewachsen, was in der Studie zu den Lohnstückkosten dieses Bereichs sichtbar ist, wo Rumänien 145,0 gegenüber einer Basis von 2020 verzeichnet.

Wenn Einkommen schneller steigen als Preise, verbessert sich die Erschwinglichkeit, auch wenn die Preise ebenfalls steigen, und Rumänien ist der klarste Fall dafür in der Union.

Italien und Finnland

Italien mit 85,8 und Finnland mit 79,7 sind die westlichen Mitgliedstaaten am weitesten unter ihren langfristigen Normalwerten.

Beide hatten über einen längeren Zeitraum ein schwaches Wachstum der Hauspreise. Finnland verzeichnete im jüngsten Jahr regelrechte Rückgänge, worüber die begleitende Studie zu den Hauspreisveränderungen berichtet.

Für Eigentümer sind das Verluste. Für Erstkäufer ist es das Gegenteil, und ein einzelner Indikator kann nicht beides abbilden. Das Verhältnis beschreibt die Lage von jemandem, der in den Markt eintritt, und nicht von jemandem, der schon darin ist.

Was ein nationaler Durchschnitt verbirgt

Jede Zahl hier ist ein nationales Aggregat, und Wohnungsmärkte sind die am wenigsten nationalen Märkte. Ein Land kann insgesamt unter seinem langfristigen Normalwert liegen, während seine Hauptstadt weit darüber liegt.

Diese Grenze ist gravierend genug, um sie deutlich zu benennen: Dieser Indikator erkennt, welche Länder ein Erschwinglichkeitsproblem im nationalen Maßstab haben, und er untertreibt systematisch Probleme, die sich auf eine Stadt konzentrieren.