In Portogallo la casa è più cara del solito rispetto ai redditi, più che altrove nell'UE

Una misura con un metro mobile

Quasi tutti i confronti sull'abitare chiedono se i prezzi siano alti. Questo pone una domanda più difficile: se i prezzi siano alti rispetto a quanto i residenti di quel paese hanno storicamente pagato.

Il rapporto divide i prezzi delle case per il reddito, poi indicizza ciascun paese rispetto alla propria media di lungo periodo. Un valore di 100 significa che la casa assorbe la stessa quota di reddito che assorbe di solito in quel paese. Un valore di 120 significa che ne assorbe un quinto in più.

Due dettagli di quella costruzione decidono come va letta, e vengono entrambi dalla definizione della fonte. La media di lungo periodo va dal 2000 all'ultimo anno che la serie del singolo paese raggiunge, quindi il metro è fino a un quarto di secolo di storia del paese stesso e non il suo passato recente: più corto dove la serie inizia più tardi, come succede all'aggregato UE stesso. E il reddito qui non sono le retribuzioni: è il reddito disponibile lordo corretto per abitante — il reddito dopo imposte e prestazioni monetarie, contando anche i servizi che lo Stato fornisce in natura.

Quella costruzione elimina il problema che rende inutili i confronti sui prezzi grezzi. Una casa in Lussemburgo costa molte volte quanto costa in Bulgaria, e dirlo non dice nulla su quanto siano tesi i due mercati.

Il dato UE è 98,9, sostanzialmente in linea con la propria norma.

I mercati tesi

Il Portogallo registra 122,9, il valore più alto dell'Unione. Il Lussemburgo registra 118,6, l'Austria 115,2 e la Cechia 112,1.

La posizione del Portogallo è quella con la causa esterna più chiara. I prezzi delle case portoghesi sono saliti nettamente nell'ultimo decennio, spinti in misura consistente da acquirenti esteri e dalle locazioni brevi a Lisbona e Porto, mentre i redditi portoghesi sono cresciuti molto più lentamente. Il rapporto misura esattamente quella divergenza.

Il Portogallo ha anche salari fra i più bassi dell'Europa occidentale e un tasso di povertà lavorativa sopra il dato UE, ed è questa combinazione a rendere politicamente esplosivo il dato sull'abitare: prezzi fissati in parte dalla domanda esterna, redditi fissati internamente.

Sotto la norma

La Romania registra 48,2: la casa costa meno della metà della quota di reddito che è costata storicamente. La Bulgaria registra 67,8.

Non è tanto un segno di case a buon mercato in termini assoluti quanto di redditi cresciuti più in fretta dei prezzi delle case. Le retribuzioni rumene sono cresciute molto rapidamente, il che è visibile nello studio sul costo del lavoro per unità di prodotto di questa categoria, dove la Romania registra 145,0 rispetto a una base 2020.

Quando i redditi salgono più in fretta dei prezzi, l'accessibilità migliora anche se i prezzi stanno salendo, e la Romania ne è il caso più chiaro dell'Unione.

Italia e Finlandia

L'Italia con 85,8 e la Finlandia con 79,7 sono gli Stati membri occidentali che più stanno sotto le rispettive norme di lungo periodo.

Entrambe hanno avuto una crescita debole dei prezzi delle case per un periodo prolungato. La Finlandia ha registrato cali veri e propri nell'anno più recente, come riporta lo studio gemello sulle variazioni dei prezzi delle case.

Per un proprietario sono perdite. Per chi compra la prima casa sono l'opposto, e un singolo indicatore non può rappresentare entrambi. Il rapporto descrive la posizione di chi entra nel mercato, non di chi ci è già dentro.

Che cosa nasconde una media nazionale

Ogni cifra riportata qui è un aggregato nazionale, e i mercati immobiliari sono i meno nazionali dei mercati. Un paese può stare complessivamente sotto la propria norma di lungo periodo mentre la sua capitale ci sta molto sopra.

È un limite abbastanza grave da dover essere detto con chiarezza: questo indicatore individua quali paesi abbiano un problema di accessibilità abitativa su scala nazionale, e sottostimerà sistematicamente i problemi concentrati in una sola città.